Les saisies immobilières

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en adjudication : apprenez vos droits

1. L’adjudicataire devient propriétaire du seul fait de l’adjudication, sauf exercice d’un droit de préemption ou assimilé, surenchère dans les 10 jours de la vente et sauf folle enchère s’il ne respecte pas les stipulations du cahier des charges. Il n’entrera en jouissance de l’immeuble qu’après le délai de surenchère (10 jours). Mais avant le paiement intégral du prix, l’adjudicataire ne pourra faire aucun changement notable, aucune démolition, ni aucune coupe extraordinaire de bois, ni commettre aucune détérioration dans le bien, à peine d’être contraint à la consignation immédiate de son prix, même par voie de la folle enchère.

2. La date d’entrée en propriété est la date d’adjudication à partir de laquelle il a un droit sur les loyers éventuels et doit supporter toutes les charges de l’immeuble : charges de copropriété en cours d’exercice, assurance de l’immeuble obligatoire et conseillée car il devient personnellement redevable du paiement du prix envers les créanciers et le saisi.

3. L’adjudicataire doit payer :

- le prix de vente adjugé à l’audience : dans un délai de 45 jours à compter de l’adjudication définitive sans intérêt, ou dans un délai de 3 mois, mais avec intérêts au taux légal arrêtés par le Bâtonnier séquestre, à payer sous peine de folle enchère, les prêts bancaires étant possibles.

- les frais annexes représentant 20% du montant maximum de l’enchère à porter + le montant des états de frais taxés par l’avocat poursuivant : à régler par chèque de banque, à l’ordre de son avocat ou de la CARPA, ou caution bancaire spéciale, remis à l’avocat avant l’adjudication, à titre de provision censée couvrir tous les frais annexes, sauf ouverture de procédure d’ordre, et notamment :

- le montant des émoluments partagés entre l’Ordre des Avocats, l’Avocat du créancier poursuivant et de l’adjudicataire, fixé par Décrets n° 78-262 des 8/3/1978, 14/4/1981 et 11/3/1986 : 10% du prix de vente pour la fraction de prix se situant entre 0 à 3.048, 98 euros
+ 6,6% x le solde du prix de vente pour la fraction de prix située entre 3.048, 99 et 6.097,96 euros
+ 3,3% x le solde du prix de vente pour la fraction de prix située entre 6.097,97 et 16.769,39 euros
+ 1,65 % x le solde du prix de vente pour la fraction de prix supérieure à 16.769, 40 euros

- les droits d’enregistrement au Trésor dans les 30 jours de l’adjudication sous peine de
payer le double (4,89 % du prix de vente : instruction 7 C 3-02 : BF 7/02 inf. 733 : droit commun jusqu’au 1er juin 2003) – ces droits faisant l’objet de certaines réductions suivant l’affectation de l’acquisition immobilière – et en cas de dispense de droit d’enregistrement, la TVA sur le prix de vente de l’immeuble au Trésor,

- le droit de greffe pour délivrance du titre d’adjudication, les frais d’huissier pour signification de l’acte, inscription du privilège du vendeur, ainsi que les frais de publication du jugement d’adjudication au bureau des hypothèques (0,1% du prix d’adjudication), sous peine de folle enchère,

- la quittance notariée éventuelle du paiement du prix de l’immeuble, et les frais de mainlevée des inscriptions grevant l’immeuble,

- outre les émolument compris ci-dessus, les frais de poursuites des créanciers, et débours fixés par le tarif en vigueur, majoré de la TVA applicable, sont à payer entre les mains et sur quittance de l’avocat poursuivant, dans les vingt jours de l’adjudication définitive, sous peine de folle enchère.

5. L’adjudicataire prendra les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de cette adjudication, vices cachés, locataires ou occupants et servitudes compris, sans pouvoir prétendre à aucune diminution du prix de ce fait.

6. En cas de location ou d’occupation des lieux, il disposera des droits du propriétaire (expulsion ou perception des loyers) à ses risques et périls. Il devient redevable envers les locataires des avances perçus par le saisi. Ces avances ne concernent pas les termes de loyers qui se paient par anticipation. Mais les baux qui n’auront pas acquis date certaine avant le commandement ou qui seraient entachés de fraude, pourront être annulés sur demande des créanciers ou de l’adjudicataire. L’adjudicataire peut demander à être subrogé aux droits desdits créanciers pour annuler des baux pris en fraude aux droits de ces créanciers. Les droits qui pourront être dus ou perçus à l’occasion de locations ne seront à la charge de l’adjudicataire que pour le temps postérieur à son entrée en jouissance, sauf son recours, s’il y a lieu, contre le locataire.

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